Czym jest prawo nieruchomości?

Nieruchomość to według definicji jeden z rodzajów rzeczy w rozumieniu prawa cywilnego. Czym jest dokładnie i do jakich czynności prawnych się odnosi?

Pojęcie nieruchomości w polskim systemie prawnym dokładnie definiuje art. 46. § 1 kodeksu cywilnego (k.c.), „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności” (art. 46. § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst pierwotny: Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.).

W myśl zapisu ustawy wyodrębnienie nieruchomości winno się odbyć pod względem prawnym (własnościowym) i fizycznym (w odniesieniu do gruntów – geodezyjnym).

Księgi wieczyste

W myśl zapisów 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, „nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą” (art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, tekst pierwotny: Dz. U. z 1982 r. Nr 19, poz. 147, z późn. zm.). Fakt utworzenia dla nieruchomości odrębnej księgi wieczystej jest wymogiem formalnym jej wyodrębnienia. „Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości” (art. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Jednak, w ramach jednej księgi wieczystej mogą by ujawnione działki, które niekoniecznie muszą spełniać warunki określone w przytoczonym powyżej art. 46. § 1 k.c. Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości (26 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece).

Jakie rodzaje nieruchomości wyróżniamy?

Kodeks cywilny niestety nie definiuje wprost jednego pojęcia nieruchomości. Przepisy wskazują na trzy jej rodzaje nieruchomości. W myśl przytoczonej definicji cywilnoprawnej, nieruchomości dzielimy na:

  • nieruchomości gruntowe – “nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty),…
  • nieruchomości budynkowe – “… budynki trwale z gruntem związane…, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
  • części budynków (określane nieruchomościami lokalowymi) – “… części budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Nieruchomości gruntowe

Podstawowym rodzajem nieruchomości są nieruchomości gruntowe (grunty), którymi są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności. Znajdujące się na nich i trwale z nimi związane budynki, inne urządzenia i rośliny, jak również prawa związane z własnością nieruchomości są częściami składowymi danej nieruchomości gruntowej. Mogą być przedmiotem odrębnej własności jako nieruchomości lokalowe.
Od zasady tej istnieją wyjątki. Jako osobne od gruntu nieruchomości mogą zostać wyodrębnione budynki (nieruchomość budynkowa) lub części takich budynków (lokale – nieruchomość lokalowa) – w przypadkach i na zasadach określonych w odrębnych przepisach. Wtedy stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z nieruchomościami budynkowymi i lokalowymi jest związana przymusowa współwłasność nieruchomości gruntowej, na której są posadowione właściwe budynki. W Polsce występują jedynie wyżej opisane nieruchomości.

  • nieruchomość rolna to nieruchomości, które “są lub mogą być wykorzystane do prowadzenia działalności rolnej…”. 
  • nieruchomość leśna
  • nieruchomości budynkowe to nieruchomość pewnego stanu prawnego (a właściwie tytułu prawnego do gruntu), mianowicie prawa użytkowania wieczystego – prawo to jest prawem celowym, terminowym i odpłatnym i nie znajduje ono swego odpowiednika w ustawodawstwie krajów “starej unii”.
Nieruchomości lokalowe

To nieruchomości, które powstają na podstawie ustawy o własności lokali. Nieruchomość lokalowa jest lokalem mieszkalnym (lub lokalem o innym przeznaczeniu), który w wyniku wyodrębnienia na zasadach określonych w ww. ustawie przekształca się w tzw. nieruchomość lokalową. By powstała własność nieruchomości lokalowej niezbędny jest wpis tej własności w księdze wieczystej. Wyodrębnienie wiąże się z koniecznością założenia księgi wieczystej i dokonanie w niej wpisu własności.

Jedna myśl nt. „Czym jest prawo nieruchomości?

  1. Jacek

    Szkoda tylko, że te przepisy są tak napisane, że zwykły człowiek bez pomocy radcy prawnego połowy nie zrozumie a sprzedaż nieruchomości jest tylko z pozoru taka łatwa.

    Odpowiedz

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

six + 20 =

*